為替のリスク

海外不動産投資で、特に留意しなければならないと言えるのは、

おおよその海外不動産投資が

「売買の差益ばかりを考えたものである」

ということと、

「為替が動く」

ということです。

きちんと家賃を受け取ったって、

対日本円の現地通貨の価値が下がった場合、

その投資自体は損失という計算になることもあります。

不動産会社または管理業務を任せられる管理会社があることで、

不動産の賃貸経営は苦労しないで収入を得ることを現実化してくれます。

「会社員を辞めずに、賃貸経営もちゃんとしている」人がいるのは、

それが理由です。

収益物件と呼ばれるのは、

概して家賃という収益を与えてくれる物件だといって間違いありません。

一方で、収益物件にはその他に、

高くなった時に売ることで収益を齎す投資物件も存在しているのです。

アパート経営に限らずですが、

アパート経営をする際もいろいろな管理会社が存在しているわけで、

その中にはオリジナルのアパート向けローン

を用意しているところも見受けられます。

大方の業務を不動産会社にお願いできるので、

本業のある忙しい不動産投資の所有者が邁進すべきことは、

好きなときに金融機関が融資してくれるように、

無意味な借入などをせず、集中して本業に向かうことです。

収益物件を吟味する時は、

利回りの状況を考える必要がありますが、

同時に借りる人の見方を想像するようにしてはいかがですか?

とどのつまりは、一般人の感覚こそを重視すべきなのです。

家賃が収入源となるような不動産投資においては、

物件が収益をあげられるかどうかを見極めるために、

利回りという数値を物差しにすると考えますが、

表面利回りと断られているものは、

その物件から得られる年間家賃を物件の購入価格で除して得られる数字です。

マンション経営での投資となると、

老朽化した部分を新しくするリフォームも投資に含まれます。

どうしてそういった考え方をするのかと言うと、

効果的なリノベーションを行なえば、

言うまでもなく家賃水準を維持していくことに寄与するからです。

資産運用としてマンション投資が流行しているのは、

株式の取引のようにずっと相場を案じるなんてとんでもない

という考えからでしょうか。

ところがどっこい、昨今買うべきではないような状況に陥っています。

1部屋からのスタートでよく、

それほどプレッシャーなく挑戦できるマンション投資は、

若い人から高齢者まで受けているようです。

特に若い層では、老後も暮らしていくため、

といった意向を持って投資を始める人も少なくないのです。

不動産投資をするならば、

早々にスタートした方が有利であると助言されたりします。

なぜなら、人よりもいっぱい資料請求を行って、

多くの物件を見る経験を積むことで、

良し悪しがわかるようになるからだと言われます。

「購入のための資金を低く抑えることができる」

と評価されている中古物件に絞ったマンション投資ですが、

地方にある物件は候補から外すべきだとされる根拠は、

地方においては入居者が決まらないリスクが高いからなのです。

不動産投資をするという時は、

良物件に巡り合うことだけでなく、

信頼できる営業と仲良くなることも極めて大事です。

資料請求も理想的な営業マンに巡り合うための一つの方法と言えます。

マンション投資は、お手ごろ価格の中古物件が評価されていますが、

いつごろ新築されたものかという点はきちんと把握しなければなりません。

比較的しっかりしているRC造りでも、

だいたい80年ぐらいが寿命なので、

そこまでにいくら儲かるか計算してみてください。

不動産一括査定サービス

ここ最近、不動産売却の方法について色々と勉強しています。

こんなサイトを見つけました。

【一括査定!】 不動産売却成功のカギはここにあり!

不動産一括査定サービス、というものがあるそうです。

これは、その名のごとく、一括で査定してもらうサービスで、

よく引越しとかで相見積もりを取る、まさにアレに似ています。

このサイトによると一括査定サービスを使うメリットは、

・とにかく効率的に「信頼できる不動産仲介業者を探せる」
・市場の相場感が把握できる

ということで、この一括査定サービスを使うことで、

先日色々と抱いていた問題がこれで解決する気がします。

また、媒介契約についてもサイトに書いてありました。

やはり、複数の不動産仲介業者と一般媒介契約を締結し、

同時並行で売却を進めていくのが一番良さそうです。

しかも、この一括査定サービスの良さは、

大手や中堅どころの不動産業者だけでなく、

地域密着型の、いわゆる駅前にあるような地元の不動産も、

サービスによっては加盟登録されているようです。

何が言いたいかというと、

違う顧客を持った様々な仲介業者に依頼できるので、

様々な顧客層に広くリーチしつつ売却を進められるということです。

これは、非常にポイントが高いですね。

それぞれのサービスで登録されている不動産業者が異なるようなので、

イエイ、イエウール、マイスミEX、あたりを同時に使って、

まずは、広く浅く色々な業者と繋がってみようかと思います。

不動産の売却は、それなりに時間もかかるだろうし、

モタモタしていて気づいたら不動産市場が暴落してバブル崩壊、、

なんていう事態だけは避けたいと思っています。

あと3か月もないけど、できれば今年、、、

少なくとも来年の夏くらいまでには、

なんとか売却できればいいかと思っています。

みなさん、応援してください!(笑)

相場の把握

完全に不動産にハマってしまい、一日中ネットサーフィンしてます(笑)

不動産物件の売却をする場合、

少なくとも平均値は把握しておくのが望ましいようです。

それは適正価格で売買できるかどうかにも、大きく関わってくるからです。

例えば、、、3,000万円台という価格で、

ある物件が売りに出されている場合、、、

果たして3,000万という数字が適正であるかどうか。

市場の相場がわかっていれば、適正価格も判断できます。

問題は、、、

どうやって相場感を把握するか、

ということです。

方法としては、

ネットで調べまくる、

ってのが一番最初に頭に浮かびました。

でも、、冷静に考えると、、多くの物件情報を見ないといけないので、

自分一人でやろうとすると、気が遠くなるほど大変な作業です。。

しかも、それらの物件の価格も適正化どうかわかりません。

そこで思い出しました、先日の不動産屋のおっちゃんの話。

媒介契約を結ぶときは複数業者と、、という話でしたが、

これって、相場を把握するのにも使えるかも、

って、ひらめきました。

複数の仲介業者に、査定を依頼する―。

しかも彼らは不動産売買のプロフェッショナル。

市場の相場は、素人よりはるかに良くわかっているはず。

これだ。。

といいながらも、信頼できる複数の業者を調べるのも大変。

効率的な方法、、、、

またネットサーフィンして探すことにします(笑)

媒介契約

地元の不動屋さんのおっちゃんと仲良しでたまに飲みにいきます。

自分でもいくつか物件を所有している大家さんで、

もう完全に不動産業が天職で面白くて仕方がない、、

というようなおっちゃんです。

芸能人のお友達もたくさんいて、たまにゴルフ行ったりして優雅に生きてます。

かなりおもしろいです(笑)

、、、で、先日、早速、自宅の売却について相談してきました。

一般媒介契約でいくつかの不動産業者を動かして売った方がいい、

というアドバイス。

ん???

一般媒介契約?

色々、調べました。

不動産の仲介には3種類の契約形態があるそうです。

まずは、専属専任媒介契約。

これは、特定の不動産業者に仲介を依頼し、

他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。

依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、

1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、

目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。

依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

次に、専任媒介契約。

専属専任媒介契約と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約で、

不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で、

売却活動の状況を報告する義務があり、

目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。

依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。

最後に、一般媒介契約。

複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約で、

不動産業者に報告義務はなく、

依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。

つまり、売却の際は、

一番”ゆるい”契約で複数の業者とやり取りをせよ、

というアドバイスでした。

→次回に続く。

リゾートな雰囲気

ちょっと遅めの夏休みで、

金曜日から沖縄にきています。

台風18号が心配でしたが、

なんとか直撃は免れました。。

風はやや強いですが、時折太陽が顔を出すので、

沖縄気分はそれなりに満喫できています(笑)

昨日は美ら海水族館に行きました。

初めて行きましたが、水槽が大きく迫力満点。

目的のジンベエザメも見れて大満足です。

美ら海水族館、大人気の理由がわかります。

確かに、この迫力は、東京近郊の水族館にはないですね。

沖縄って、やっぱり雰囲気がいいですよね。

独特の建物、ヤシの木、エメラルドグリーンの海・・・。

リゾートな雰囲気、最高です。

今、実は都内で家を建てています。

間取り等はほぼ決まって、10月から着工予定。

もちろん、細かな内装やインテリアとかはこれからですが、

どこかにリゾート的な要素を入れてみたいです。

旦那はシックな感じが好きなので、

私の仕事部屋とか寝室とか、そういうところになると思いますが…。

新居建築に伴って、今の自宅を売ろうと思っています。

家を売るって初めての経験なので、

売るタイミングとか、どこの業者に頼んだ方がいいのか、とか、

最近よくネットで情報収集しています。

まずは業者を選んで、細かなスケジュールを決めていこうと思います。

また進捗報告しますね。